Скрытые риски рефинансирования ипотеки. Как не попасться на уловки банка

Ипотека Недвижимость

Рефинансирование ипотеки становится все более выгодным в связи со снижением процентных ставок. Но при всех плюсах этого процесса перекредитование имеет ряд рисков, которые могут свести на нет все выгоды.

Эксперты рассказывают, когда на самом деле выгодно проводить рефинансирование и как не попасться на уловки банкиров.

В последнее время Банк России планомерно снижает ключевую ставку, а вслед за ней медленно, но верно уменьшаются и проценты по ипотеке. Соответственно, у тех, кто брал кредиты несколько лет назад под высокие проценты, сегодня появляется возможность сэкономить. Многие этим успешно пользуются.

Например, в ВТБ сообщают, что по итогам первых пяти месяцев 2020 года года банк рефинансировал ипотечные кредиты на 82,2 миллиарда рублей, что в пять раз выше показателя аналогичного периода прошлого года.

«Спрос на программу рефинансирования постоянно растет, мы нацелены на дальнейшее наращивание объемов выдач», — отмечает также директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.

Рефинансирование должно снижать кредитную нагрузку на заемщика, но порой загоняет его в еще большую кабалу. Почему так происходит?

Подводные камни рефинансирования ипотеки

У программ перекредитования много подводных камней, которые увеличивают финансовую нагрузку клиента.

Страхование

Рефинансирование – это, по сути, новый кредит. А значит вы должны будете снова оформить и оплатить страховку. В случае с ипотекой, как правило требуется оплатить два полиса. Обязательное страхование недвижимости и «добровольно-принудительное» личное.

Почему «добровольно-принудительное»? Да потому что навязывание страховки хотя и запрещено, но процентная ставка без покупки полиса будет значительно выше, что может нивелировать выгоду от рефинансирования.

Оценка недвижимости

Поскольку банк принимает в залог вашу недвижимость, то вам придется заново провести ее оценку. Вспомните, сколько вы платили оценщикам при получении первого ипотечного кредита и приплюсуйте такую же сумму, если не больше с учетом на инфляцию.

Регистрация сделки

Вы подписываете не только новый кредитный договор, придется заново пройти процедуру регистрации сделки.

Навязанные наличные

Сегодня многие банки готовы не только рефинансировать вашу ипотеку, но предлагают дополнительно наличные на повседневные расходы. Расчет на то, что клиент не откажется от денег и сумма кредита увеличится. В результате есть опасность не снизить максимально кредитную нагрузку, а оставить ее без изменения, если не повысить.

Новая дебетовая карта

Как правило при получении кредита банк предоставляет клиенту дебетовую карту. Это, действительно, удобно для оплаты займа. Но когда бесплатный период обслуживания карточки закончится, вам придется платить за нее.

К тому же при ее оформлении банк может навязать вам дополнительные услуги, например, страхование карты.

Запрет на новое рефинансирование

Банк может вписать в договор запрет на дальнейшее рефинансирование, предупреждает зампред «Локо-банка» Андрей Люшин.

«В соглашении будет указано, что оно возможно только с согласия банка, — пояснил эксперт. — Соответственно, вы не сможете перекредитоваться. Менеджер банка может объяснить такую уловку «простой формальностью», но, увидев этот пункт в соглашении, лучше обратиться в другой банк».

Почему банки соглашаются на рефинансирование

Банки охотно рефинансируют кредиты только исправных плательщиков. Тем самым они улучшают свой кредитный портфель. К тому же после рефинансирования вы заплатите больше, чем могли бы, отмечает зампред «Локо-банка» Андрей Люшин.

Андрей Люшин«Логика, по которой банки вообще соглашаются на предоставление рефинансирования, проста, — пояснил Люшин. — Кредиты выплачиваются аннуитетными платежами. Такой платеж состоит из: суммы, которая идет на погашение процентов, и суммы, которая закрывает тело долга. С каждым годом сумма за проценты уменьшается, а сумма за тело кредита увеличивается, то есть банк начинает все меньше и меньше зарабатывать на вас. В тот момент, как вы получаете рефинансирование, банк обновляет график платежей. Вы с новой силой начинаете выплачивать проценты».

Когда не выгодно рефинансировать ипотеку

Если прошла уже половина срока

Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам.

Игорь Мерзлов«Есть общее правило: чем больше прошло времени с момента получения первого кредита, тем менее целесообразным является перекредитование. При этом разница в номинальных ставках по старому и новому кредиту даже в несколько процентов может не принести ожидаемой экономии», — считает управляющий партнёр агентства бизнес-экспертизы «Грани менеджмента» Игорь Мерзлов.

Если разница в ставках мала

Тамара КасьяноваЕсли разница между стоимостью кредитов составляет 2–3 процентных пункта, рефинансироваться не имеет смысла, считает управляющий партнер аудиторской компании «2К» Тамара Касьянова. Чтобы существенно снизить переплату, необходимо, чтобы разница в ставках между новым и старым займом была не менее 5 п.п.

А вот по мнению вице-президента директора департамента развития ипотечного бизнеса банка «Российский капитал» Сергея Калинина, рефинансирование выгодно даже при снижении ставки на 1 п.п. Ведь выгода, которую получает заемщик, складывается из двух составляющих. Во-первых, снижается размер ежемесячного платежа, а во-вторых, сокращается общая сумма переплаты по кредиту.

Заключение

Рефинансирование ипотеки может быть полезным только в том случае, если расходы на ее оформление не превысят полученные выгоды.

Александр Мамонов«Клиент попадается в ловушки, если умеет плохо считать, — говорит гендиректор МФК «Городская сберкасса» Александр Мамонов. — Например, ставка нового займа может быть ниже, но расходы по выдаче нового займа могут быть высокими и сведут на нет все преимущества рефинансирования».

Чтобы оценить выгоду рефинансирования есть простое правило.

Посчитайте, сколько вам осталось платить с учетом страховки. Затем сделайте тоже самое с новым кредитом, не забыв прибавить дополнительные расходы на оформление. Если разница покажется вам привлекательной, то есть смысл перекредитовываться, говорит эксперт по ипотечным программам 10bankov.Net Игорь Кузнецов.

Источники: realty.ria.ru, aif.ru/money/, life.ru

Поделиться с друзьями
Игорь Кузнецов
Игорь Кузнецов

Игорь Кузнецов - окончил Гомельский государственный университет, работал в риелторской фирме, занимаясь арендой / продажей жилья. В редакции отвечает за сферу недвижимости, разбирает по кирпичикам ипотечные программы банков.

Оцените автора
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
10БАНКОВ.Net
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я принимаю политику конфиденциальности.